Tahapan yang dilakukan jika menjadi Manajer Proyek dalam Membangun Hotel Bintang Lima

 

Bandung merupakan salah satu destinasi kota wisata yang cukup populer terutama wisata belanja dan kulinernya, hampir setiap akhir pekan kota Bandung diserbu oleh berbagai kendaraan dari luar kota yang masuk ke kota Bandung terutama dari Jakarta. Tingkat hunian Hotel yang selalu penuh setiap akhir pekan bisa menjadi tolok ukur betapa menggiurkannya bisnis pariwisata di Kota Bandung. Sebagai pelaku bisnis Hotel, tentu saja perlu siasat yang jitu agar bagaimana kuota hunian kamar hotelnya tetap penuh di akhir pekan. Selain dari lokasi yang strategis dan promosi yang baik, tentu saja hotel tersebut menyajikan konsep hunian atau desain Hotel yang berbeda dari  yang sudah ada sebelumnya.

Konsep Hotel yang terintegrasi dengan pusat perbelanjaan dan hiburan memang bisa menjadi One Stop Place untuk menghabiskan akhir pekan bersama keluarga, tanpa harus kesana kemari dan bermacet-macetan di jalanan Kota Bandung. Gedung Sate sebagai icon kota Bandung sudah sangat dikenal oleh seluruh masyarakat, maka tidak heran jika lokasi disekitarnya cukup strategis untuk dijadikan sebagai lokasi bangunan Hotel berbintang lima dan perbelanjaan elite.

Dalam pembangunan Hotel berbintang lima sendiri ada beberapa tahapan yang harus dilalui dikarenakan Hotel merupakan investasi dengan modal yang sangat besar dan untuk  jangka panjang (long term) sementara peningkatan keuntungan yang  kecil dan lambat (low and slow yield).  Beberapa Tahapan yang harus dilakukan adalah :

STUDI KELAYAKAN

Untuk memperkecil risiko, Studi Kelayakan merupakan suatu hal yang  mutlak harus dilakukan, sebelum melaksanakan proses pembangunan, untuk meyakinkan bahwa pembangunannya punya prospek yang baik.

Studi kelayakan minimal berisi analisa tentang kekuatan dan kelemahan, peluang dan hambatan (SWOT Analysis) dan kriteria kelayakan investasi, artinya pembangunan ini  akan menguntungkan atau tidak. Setidaknya ada 7 aspek yang perlu kita perhatikan dalam membangun sebuah Hotel berbintang lima, yaitu :

1.      ASPEK LEGAL,disini tentu syarat utama dalam pendirian Hotel adalah memiliki badan usaha, kemudian tentu saja memenuhi syarat-syarat perizinan dalam penggunaan lahan dan pembangunan sesuai prasyarat dari PEMDA setempat, dan syarat pendirian hotel lainnya.

2.     ASPEK  ARSITEKTUR DAN TEKNIS, setelah membuat Konsep pembangunan hotel yang diinginkan, maka Arsitek diminta menginterpretasikannya kedalam sebuah Artist Impression. Dalam merencanakan pembangunan hotel selain harus memperhatikan segi keindahan /estetika (Architectural Design) yang sesuai dengan konsep yang didasari oleh visi & misinya, juga tidak kalah pentingnya segi fungsi-fungsi operasional didalam hotel.

3.     ASPEK MANAJEMEN, yang harus diperhatikan dalam menentukan siapa yang akan menjadi Calon Pengelola Hotelnya ialah :  Pertama, mengetahui apakah Calon Pengelola dapat dipercaya dan diyakini dapat beradaptasi dengan Budaya Perusahaan dan visi & misinya,  Kedua, harus diperhatikan Hak & Kewajiban masing-masing yang dituangkan dalam Perjanjian Pengelolaan & Pengoperasian yang akan ditandatangani. Harus win-win Solution.

4.      ASPEK SUMBER DAYA MANUSIA, mempersiapkan sumber daya manusia haruslah dianggap sebagai hal yang sangat serius.  Perusahaan harus mengerti Tenaga kerja bagaimana dan berapa jumlahnya yang diperlukan oleh Struktur Organisasi hotelnya, menguasai Perundang-undangan menyangkut hubungan kerja antara Perusahaan dan Karyawan, seperti kontrak kerja, pengupahan, hak & kewajiban kedua pihak, pemutusan hubungan kerja, pensiun, pesangon, dsb.

5.      ASPEK PEMASARAN, diawali dengan studi dan penelitian tentang pasar yang ada dan pasar yang potensial, persaingan dan permintaan yang berkembang, maka ditetapkanlah Strategi Pemasaran.

6.   ASPEK KEUANGAN, kalau ada peluang untuk membangun sebuah hotel, buatlah Studi Kelayakan dulu untuk memperkecil risiko, melihat prospeknya dll. Ingatlah bahwa pada umumnya pihak Perbankan menganggap bahwa  membiayai pembangunan hotel itu berisiko tinggi dan jangka waktu pengembalian kredit singkat

7.      Aspek Lingkungan meliputi :

• Pengamanan & Pemeliharaan Lingkungan
• Pelestarian & Penyeimbangan Eco-system
• Pengelolaan  Limbah Padat, Limbah Cair dan Limbah lain yang berbahaya seperti gas, accu bekas
• Bebas dari debu dan asap
• Bebas dari kebisingan
• Budaya hemat energy (effective & efficient)

Untuk tahapan berikutnya kita menerapkan standard Plan-Do-Check-Action dalam proses pembangunan Hotel bintang lima tersebut.

 

Tahapan Perencanaan (Plan)

Pada tahapan ini tentu saja kita membuat sebuah perencanaan yang sebaik-baiknya dengan memperhatikan aspek biaya, waktu dan kualitas tentunya. Hal penting yang harus dipersiapkan dalam Perencanaan Proyek yaitu :

• Identifikasi items pekerjaan yang akan dilaksanakan, mulai dari dokumen-dokumen Perjanjian antara Pemilik dengan Contraktor, berbagai Perijinan dsb.
• Memahami / menterjemahkan Konsep, Artist Impression dan Architectural Design, Gambar-gambar / Blue print dan Gambar-gambar kerja
• Metoda Pelaksanaan
• Kontrak-kontrak
• Sumber Daya Manusia
• Peralatan yang harus disediakan
• Anggaran Biaya dan Cash Flow
• Waktu dan Jadwal pelaksanaan
• Kurva - S
• Menentukan sektor-sektor kritis yang perlu ekstra pengawasan

Tahapan Pembangunan (Do)

Pembangunan fisik sebuah Hotel bertaraf internasional Berbintang 3 – 5  pada umumnya memakan  waktu sekitar 2 tahun setelah proses dibawah ini dilaksanakan :

1.             PENENTUAN TANAH DILOKASI YANG STRATEGIS

2.             KONSEP PEMBANGUNAN YANG LAYAK  JUAL

3.             ARTIST IMPRESSION

4.             ARCHITECTURAL DESIGN

5.             PENYESUAIAN KONSEP

6.             SITE PLAN & DETAIL DRAWING

7.             PENUNJUKAN MANAGEMENT PROYEK

8.             WORKING DRAWING

9.             PEMILIHAN KONTRAKTOR

10.         PELAKSANAAN PROYEK

Pada Tahapan ini mulai dibuat Site Planning. Site Planning dibuat untuk mengatur & menempatkan segala sesuatu yang diperlukan dalam Pelaksanaan Pembangunan, meliputi :

• Gerbang Utama
• Jalan sementara dalam lingkungan
• Alur jalan kerja
• Sistem drainage dan kolam penampungan air
• Directie Keet / Kantor Pimpinan Proyek

Tahapan Pengawasan (Check)

Pada tahapan ini berbagai pekerjaan yang sudah disusun berdasarkan perencanaan pekerjaan di periksa dan diawasi apakah sesuai dengan target terutama dari sisi waktu dan biaya. Pengawasan ini terdiri dari;

• Koordinasi antara Pemberi Tugas – Manager Konstruksi – Pengawas – Para Konsultan Arsitektur, Struktur, Mechanical & Electrical – Quantity Surveyor – Kontraktor/s – Group Leader Tenaga kerja lapangan.
• Pengawasan Pengukuran (setting out), Pembongkaran bangunan lama (kalau ada) dan penentian titik-titik Tiang Pancang serta pembuatan 3 (tiga) buah Tiang Indikator.
• Pengawasan / Pengecekan ketegakan Tiang Pancang yang dikerjakan Kontraktor dengan menggunakan alat-alat seperti Theodolit, Mistar Ukur, Benang dan Patok-patok.

Tahapan Action

Pada Tahapan ini akan dilakukan Action lanjutan terhadap pekerjaan yang sudah dilaksanakan, apakah perlu dilanjutkan, ditambahkan ataukah harus disusun rencana lain agar target pekerjaan Proyek Hotel Bintang Lima tersebut dapat segera diselesaikan sesuai dengan lingkup waktu, biaya dan kualitas.

Demikianlah beberapa tahapan yang bisa dilakukan dalam membangun sebuah hotel bintang lima dengan konsep Hotel yang terintegrasi dengan pusat perbelanjaan dan hiburan.